Por Rafael Amaral Borba – Sócio BPH Advogados
O mercado imobiliário é hoje considerado um dos meios mais seguros e rentáveis de investimento. As aplicações que vão desde a simples compra de imóvel até a participação na construção/incorporação de empreendimentos, podem refletir em retornos positivos de capital aos seus investidores. No entanto, apesar da considerável rentabilidade e segurança, os investimentos neste segmento necessitam de um grande aporte de capital, tornando necessária a utilização de mecanismos que tragam maior segurança e evitem ao máximo as despesas dispensáveis, trazendo maior eficiência no retorno dos lucros.
Neste sentido, uma ferramenta que pode ser de grande valia para os investidores imobiliários é a constituição da SPE – Sociedade de Propósito Específico, que pode nascer tanto no formato de sociedade limitada, como de sociedade anônima, se diferenciando das demais sociedades unicamente pela delimitação exclusiva de seu objeto e prazo de duração determinado.
A título ilustrativo, para melhor compreensão deste modelo de sociedade, temos que, diferentemente de uma sociedade típica, o objeto de uma SPE não poderia ser “Incorporação de empreendimentos imobiliários”, mas sim: “Incorporação imobiliária do imóvel de matrícula xxx.”. Portanto, estaremos diante de uma sociedade que se limitará à incorporação daquele empreendimento específico e que, por lógica, terá seu prazo de validade atrelado à conclusão da incorporação daquele imóvel.
Esta exclusividade e limitação podem não parecer muito, mas trazem reflexos diretos no ganho de segurança e lucratividade dos investidores, seja pela facilidade de planejamento operacional, individualização das perdas e ganhos ou economia através da aplicação do regime tributário mais adequado.
A principal vantagem da SPE na atividade imobiliária está relacionada justamente a limitação do seu objeto, pois enquanto cria obrigações perante um único empreendimento, uma pessoa jurídica que administre diversos empreendimentos irá contrair obrigações pretéritas e futuras de diversas obras, fazendo com que as construções lucrativas paguem por aquelas que sofrerem prejuízos inesperados.
Outro ponto a se atentar, e que pode fazer muita diferença no lucro final, é o pagamento de tributos, pois nas sociedades que funcionam em função de diversos empreendimentos, o regime tributário a ser adotado terá de ser o mesmo para todos, enquanto que na SPE é possível a opção pelo regime tributário mais indicado para cada operação. Não bastasse isso, os investidores podem optar por aplicar ao empreendimento o sistema de patrimônio de afetação, reduzindo ainda mais a carga tributária.
Assim, embora a SPE se diferencie minimamente de outras sociedades (objeto específico e prazo determinado), quando a utilizamos como ferramenta para individualizar a operação de investimentos imobiliários de incorporação ou construção de imóveis, a sua constituição pode se revelar como ferramenta fundamental para trazer mais segurança, transparência e lucro aos seus sócios e investidores.