Atenção: Novo Risco à Locação Comercial

Uma questão de bastante interesse prático ganhou destaque nos últimos meses e diz respeito à impenhorabilidade do bem de família pertencente ao fiador de um contrato comercial.

Essa matéria controversa, em particular, que se contrapõe à possibilidade ou não da penhora de imóvel considerado como bem de família do fiador nas locações residenciais, na verdade, sempre foi campo para resultados judiciais incertos e imprevisíveis, sem que houvesse, definitivamente, uma orientação inequívoca para a solução dos casos levados à Justiça.

A discussão, que vai muito além da Lei nº 8.009 de 1990 (a lei que trata da “impenhorabilidade do bem de família”, mas que contém exceções à impenhorabilidade em seu artigo 3º), se centrava em um fundamento em parte constitucional, em parte ideológico: se por um lado o direito à moradia está previsto e é consagrado constitucionalmente (artigo 6º da CRFB/1988) e a possibilidade de penhora incentivaria o acesso a essa moradia, nos casos das locações residenciais, por outro lado, na locação não-residencial  não se justificaria a imposição de tal gravame como forma de incentivar a celebração de contratos comerciais.

E foi nesse contexto de poucas certezas e muita instabilidade jurídica que a 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal decidiu, recentemente, pela aplicação da Lei nº 8.009, considerando inconstitucional a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação comercial.

A decisão acima mencionada, se mantida e seguida como baliza para casos paradigmas, causaria um esvaziamento da fiança como figura de garantia para as locações comerciais, encarecendo a operação ao locatário e quitando parte da segurança jurídica do locador, frente a essa nova possibilidade de oposição por parte do fiador desse contrato.

Ocorre, porém, que em julgamento posterior, a mesma 1ª Turma decidiu de forma diametralmente oposta àquela, mantendo a viabilidade da penhora do bem imóvel do fiador de contrato não residencial, com reconhecimento que a decisão anterior se tratava de “decisão isolada “da Corte

Denota-se, portanto, que a divergência jurisprudencial na mais alta Corte do país provocou novo e acirrado debate sobre o tema, causando inequívoca insegurança jurídica para as relações locatícias comerciais.

No exato momento, estamos aguardando uma posição definitiva do STF sobre o tema, após o reconhecimento do caráter constitucional da questão para fins de repercussão geral. Locatários e locadores e os demais agentes imobiliários aguardam pelo desfecho do julgamento, ainda sem previsão de julgamento.

Em um quadro de instabilidade financeira e na sequência de uma crise bastante significativa tendo em conta os percalços causados pela pandemia e seus efeitos deletérios, as perspectivas não são favoráveis, obrigando principalmente as pequenas e médias empresas a buscarem novas alternativas tanto para oferecer quanto para exigir garantias nas futuras negociações imobiliárias.

Aliás, sob esse novo cenário – ainda de incerteza, com o sinal de alerta aceso –, mas com a perspectiva de eventual perda ou da exiguidade da garantia, abre-se a possibilidade e em alguns casos, a necessidade, de rediscussão dos contratos comerciais de locação em vigor, através de aditivos contratuais ou de outras soluções juridicamente viáveis a serem estudadas e tomadas caso a caso.

Por Rafael Amaral Borba - BPH Advogados